Sul contratto di sale and lease back

Con l’ordinanza n. 28553/2024, la Corte di Cassazione è tornata a esaminare i criteri per valutare la validità del contratto di sale and lease back, un tema di particolare rilevanza per le implicazioni sulla tutela del debitore e sul rispetto del divieto del patto commissorio. La pronuncia evidenzia come la giurisprudenza stia evolvendo nel bilanciamento tra libertà contrattuale e protezione dalle pratiche elusive.

Il caso: contratto di Sale and Lease Back e il divieto di patto commissorio

La vicenda trae origine da un contratto di sale and lease back stipulato tra una banca e una S.r.l., riguardante un immobile ad uso alberghiero. La banca ha richiesto la risoluzione del contratto e la restituzione dei beni, mentre la società ha contestato la validità del contratto, ritenendolo nullo per illiceità della causa in quanto mirante ad aggirare il divieto sancito dall’art. 2744 c.c. sul patto commissorio.

In primo e secondo grado, i giudici hanno confermato la validità del contratto, rigettando la domanda di nullità avanzata dalla società convenuta. Tuttavia, la Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, disponendo un nuovo esame presso la Corte d’Appello.

Analisi della secisione

La Corte di Cassazione si concentra sul rapporto tra la causa concreta del contratto e il divieto di patto commissorio, chiarendo che non è necessaria la compresenza di tutti e tre i classici indici sintomatici per configurare la violazione:

1. esistenza di una situazione di credito e debito tra le parti;
2. difficoltà economiche del venditore/locatario;
3. sproporzione tra il valore del bene e il corrispettivo.

La Corte sottolinea che tali elementi non devono essere interpretati come criteri rigidi, ma come meri indicatori di una finalità vietata, lasciando ampio spazio al giudice di merito per una valutazione complessiva e concreta della vicenda negoziale. Questa posizione si pone in continuità con decisioni precedenti, come Cass. n. 2469/2024 e Cass. n. 16367/2023, che enfatizzano la necessità di analizzare il risultato economico e giuridico del contratto.

Implicazioni per il Sale and Lease Back

La pronuncia ribadisce che il contratto di sale and lease back non è di per sé illecito, purché non sia strumentale a un trasferimento coattivo della proprietà del debitore a vantaggio del creditore. Elementi chiave per la valutazione sono:

• l’assenza di coercizione sul debitore;
• la presenza di una causa lecita e trasparente;
• l’equità nelle condizioni economiche.

Nel caso in esame, la Corte ha censurato l’approccio della Corte d’Appello di Milano, che aveva richiesto necessariamente la compresenza dei tre indici sintomatici per presupporre l’elusione del divieto del patto commissorio. Questa rigidità, secondo la Cassazione, non risponde all’evoluzione del principio di interpretazione funzionale dell’art. 2744 c.c.

Prospettive future

L’ordinanza rappresenta un significativo richiamo per gli operatori giuridici e commerciali a porre maggiore attenzione alla causa concreta dei contratti di sale and lease back. È fondamentale predisporre clausole contrattuali chiare e documentare adeguatamente le motivazioni economiche che sottendono tali operazioni, al fine di prevenire contestazioni future.

Di fatto viene rafforzato l’approccio sostanzialistico alla valutazione del divieto di patto commissorio, ribadendo che la tutela del debitore non deve essere subordinata a schemi rigidi. Questo orientamento evidenzia l’importanza di un’analisi dettagliata e specifica della reale funzione economico-giuridica di ogni operazione negoziale.

Per le imprese e gli operatori finanziari, ciò implica un’ulteriore responsabilità nel costruire contratti in grado di resistere al vaglio giudiziale e di garantire trasparenza ed equità.